Павел Львов

Тайна Полежаевского парка

На юго-западной окраине Петербурга того и гляди может появиться очередная горячая точка. На этот раз речь не идет об уплотнительной застройке, конфликты вокруг которой можно найти едва ли не в каждом районе города. В центре внимания до сих пор пустовавший участок.

В течение пятнадцати лет эту землю готовили под комплексный проект «Полежаевский парк». Предполагалось, что посреди огромного жилмассива появится настоящий оазис с центрами для культурного досуга, спорта и отдыха, гостиницей и деловым центром, возрожденными памятниками старины, храмом и медицинским комплексом.

К настоящему времени проект готов. Что не менее важно — есть инвестор. Но сегодня, похоже, в недрах городской администрации зреет совсем иной проект: территорию разбить на лоты и по кускам отдать разным владельцам. Тем, кто заплатит больше других. Претенденты, как нам известно, уже есть, в их числе крупные строительные и торговые компании города. У каждой из них свои виды на облюбованные участки. Неизменно одно: при таком повороте событий на уникальном социально-коммерческом проекте можно будет поставить крест.

Графские развалины.

Если смотреть на карту или аэрофотоснимок, этот кусочек Петербурга будет похож то ли на птицу, то ли на самолет. Внешне — ничего особенного: большой треугольник заболоченной, поросшей камышом земли у слияния проспекта Маршала Жукова с Петергофским шоссе. Географическое название — Полежаевский парк — может вызвать улыбку. Парком это заброшенное место никак не назовешь.

В ХVIII столетии здесь была дальняя окраина Санкт-Петербурга, тракт и шведский кабачок у дороги. В ХIХ веке эти места облюбовала столичная аристократия, начавшая облагораживать пруды и строить вокруг них свои дачи. По имени владельца одной из них, графа Полежаева, местность и получила свое название. Сто лет спустя тут уже не веселились дачники, а рыли окопы. Вчерашний парк превратился в передовые позиции Ленинградского фронта. А после войны городские жилмассивы шагнули вперед, обойдя пруды и заброшенные графские развалины уступами многоэтажек. Некогда цветущая земля стала никому не интересной пустошью.

Вспомнили о ней уже в наше время, когда все вокруг заговорили о недвижимости и пятнах застройки. Оказалось, что сто шестьдесят гектаров заболоченной и заросшей камышом земли — это последний в городе крупный участок, готовый для застройки. Мечта девелопера, одним словом.

Когда в заброшенном парке появляются люди с лопатами или экскаваторы, обыватели из окрестных домов перешептываются: мол, не иначе ищут спрятанные прежними владельцами клады. И пусть от старинных усадеб остались лишь поросшие травой фундаменты — легенды штука живучая. Разочаруем уважаемого читателя. Не мнимые сокровища прошедших эпох манят сюда людей, заставляя в любую погоду рыться в пропитанной влагой земле. Сегодня главная тайна Полежаевского парка не горшки и сундуки с золотом, а его будущее.

Инвестиционная волокита.

Казалось бы, будущее парка было предопределено больше десяти лет назад. В августе 1991 года первый мэр города Анатолий Собчак подписал распоряжение N 201-р, поручив только что созданному концерну «Полежаевский парк» за собственные средства провести комплексные изыскания на указанной территории и подготовить проект для градостроительного совета.

Главным инициатором этого документа стал депутат Красносельского райсовета Владислав Свириденко, с 1991 года и до сих пор возглавляющий концерн «Полежаевский парк».

— На юго-западе, в Красносельском и прилегающем к нему Кировском районах социальная инфраструктура практически нулевая. Нет ни зон отдыха, ни спортивных сооружений, ни медицинских реабилитационных зон, ни кинотеатров, — говорит Владислав Иванович. — Нашим проектом все это предусмотрено, наряду с восстановлением зелено-парковой зоны, исторических мест и водного ландшафта. С чисто рыночной точки зрения, социальная часть проекта инвестору неинтересна — это один убыток. Поэтому мы изначально рассчитывали на единого инвестора, который возьмет на себя и коммерческую, и общественную нагрузки. Планировалось, что в инвестиционном договоре с городом должны быть указаны и этапы строительства, и отчисления на развитие инфраструктуры.

Изыскательские работы на территории парка шли без малого три года. Все это время концерн, как и положено коммерческой структуре, зарабатывал деньги и вкладывал львиную долю не в процветание хозяев, а в парк. Занимались и сборкой компьютеров, и разработками программного обеспечения, и торговыми операциями — едва ли не всем, что было разрешено законом.

К концу 1993 года распоряжение N 201-р было выполнено полностью, и в начале 1994 года Градостроительный совет проект Полежаевского парка одобрил, включив в Генплан застройки Петербурга. Затем начались поиски инвестора, способного вложить несколько сот миллионов долларов.

Тут в дело вмешалась госпожа Политика. Может быть, уважаемый читатель еще помнит, что в середине 1990-х годов наш город не только готовился избирать губернатора, но и стал претендентом на звание столицы летних Олимпийских игр 2004 года.

К празднику большого спорта северная столица была явно не готова: чтобы реально претендовать на Олимпиаду, требовалось построить практически все, от велотрека до стрельбища. И городские власти с истинно российским рвением взялись спешно верстать карту будущих олимпийских объектов.

Не миновала чаша сия и Полежаевский парк. Авторам проекта весьма убедительно дали понять, что будущее у подготовленного уже плана появится лишь в том случае, если на этой территории появятся несколько новых спортивных площадок мирового уровня.

— Правительство города поручило нам в рамках проекта предусмотреть еще пять олимпийских объектов, в том числе гребной канал, стрелковый комплекс, универсальный спортивный зал для бадминтона и трассу триатлона, — вспоминает Владислав Свириденко. — Мы все это выполнили, город частично эти работы оплатил. На полной компенсации этих расходов мы и не настаивали. Наоборот, были счастливы, что олимпийские объекты попали в проект. Получи город Олимпиаду, нам бы это помогло реализовать свой замысел.

Но Олимпийские игры, как известно, пролетели мимо нашего города со свистом. Соответственно, пришлось изменить утвержденный график строительства. А инвестор, которого нашли специально под олимпийский проект, от дальнейшего участия отказался.

Вскоре власть в городе переменилась. И проект на несколько лет практически застопорился.

— Надо напомнить, какая ситуация была тогда в Петербурге, — объясняет Владислав Свириденко. — В течение нескольких лет после выборов 1996 года практически вся инвестиционная деятельность в городе остановилась. Цена нашего проекта составляет 500 миллионов долларов — найти финансиста, готового вложить эту сумму в Петербург, было практически невозможно. Но мы продолжали искать и убеждать. Одновременно приходилось вкладывать новые деньги в продолжение изыскательских работ, чтобы всегда иметь на руках последние результаты. Мы все равно были уверены, что рано или поздно они будут востребованы.

Дальнейшую цепь событий, растянувшихся на восемь лет, можно восстановить по документам — многочисленным письмам в городские ведомства и ответам на них, материалам заседаний и согласований, которыми медленно, но верно обрастал уже готовый проект. Сперва его исполнение отсрочил дефолт, затем новый этап переговоров с властями.

Новый инвестор, появившийся было в 1999 году, предложил «Полежаевскому парку» получить статус Агентства по развитию территории, что снимало ряд бюрократических формальностей с дальнейшей работы. Городская инвестиционно-тендерная комиссия согласилась с тем, что такой статус концерну необходимо придать. После чего снова начался казавшийся бесконечным бумагооборот — последняя инстанция в лице КУГИ все откладывала решение вопроса, ссылаясь на разного рода формальности. Кончилось дело тем, что и новый инвестор от участия в проекте отказался.

Поделить и продать.

Окончательно ситуация зашла в тупик в 2003 году. К этому моменту позиции отдельных участников истории были понятны. О своем особом мнении вполне откровенно заявил комитет по управлению городским имуществом: статус Агентства по развитию территории концерну придавать нецелесообразно. По той простой причине, что территория парка обладает высокой инвестиционной привлекательностью и освоить ее можно за счет сразу нескольких инвесторов.

Обо всем этом говорится в письме бывшего председателя КУГИ Валерия Назарова, датированном 30 июня 2003 года. Что ж, в определенной логике ему не откажешь. Действительно, Полежаевский парк расположен на пересечении двух основных въездов в город на юго-западе. Сегодня это место превратилось в исходную точку трассы к президентской резиденции — Константиновскому дворцу. Уже из этого очевидно, насколько высока престижность нынешнего пустыря как объекта для застройки.

Но вернемся к весьма примечательному письму Валерия Назарова. Председатель КУГИ указывает: «В целях координации инвестиционной деятельности на территории и обеспечения проведения работ по подготовке и благоустройству территории силами и за счет инвесторов, возможна разработка градостроительной документации по территории за счет средств бюджета Санкт-Петербурга. Также возможно размещение заказа Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли на разработку Концепции развития и преобразования территории…».

Да простят читатели за длинный пассаж из официального документа, который приведен ради точности изложения. Теперь попробуем пояснить, о чем ведет речь высокопоставленный чиновник. Он дает понять, что город может взять на себя расходы по подготовке территории Полежаевского парка для дальнейшей передачи инвесторам. Все выглядит вполне невинно, если не учитывать одного нюанса: все необходимые для начала проекта работы, включая изыскания и экспертизы, стоимостью в несколько миллионов долларов уже были проведены концерном «Полежаевский парк». Получается, что бывший вице-губернатор Петербурга предусматривал возможность вторично, причем за казенный счет, провести ту же самую работу.

Какова точная цена вопроса, спросите вы? Еще в 2002 году руководство концерна обратилось к оценщикам с просьбой определить стоимость подготовленных для проекта документов и проведенных изысканий. Их цена была определена в 770.000 долларов США, что подтверждается официальным отчетом. Стоит заметить, это цены 2002 года. Сегодня они возрастут примерно в два раза.

Есть и другая цифра — реальная стоимость изыскательских работ, проделанных на территории парка. Согласно действующей практике, она составляет 2 — 3% от общей цены проекта. Инвестиции в Полежаевский парк, напомним, должны были составить 500 миллионов долларов. Несложно подсчитать порядок суммы, которая была потрачена за последние пятнадцать лет. Были проведены геологические, гидрологические, геодезические изыскания и даже саперные работы — бывшую передовую пришлось разминировать.

Сегодня городу, если власти захотят отказаться от готового проекта и подготовить территорию к продаже по кускам, придется либо проводить эту работу заново, либо перекладывать ее на инвесторов, либо покупать уже готовые документы.

Осколки роскоши.

Смена городской власти и, в частности, председателя КУГИ изменений в ситуацию вокруг Полежаевского парка не принесла. Напротив, нынешний руководитель комитета Игорь Метельский фактически подтвердил приверженность прежнему курсу — продать запланированные под застройку земельные участки на территории парка на торгах. Об этом говорится в письме господина Метельского губернатору Валентине Матвиенко от 29 декабря 2003 года. Письмо это не менее примечательно, чем уже цитировавшееся послание Валерия Назарова. Приведем небольшой отрывок:

«…согласно экспертной оценке, величина рыночной стоимости земельных участков на рассматриваемой территории (устанавливаемая в качестве стартовой при проведении торгов) составит не менее 150 — 200 долл. США за кв. м. По результатам торгов цена увеличится в среднем до 300 долл. США за кв. м. Следовательно, объем бюджетного дохода от продажи земельных участков составит свыше 32 млн долл. США (около 1 млрд рублей)».

Приводимые цифры впечатляют. Только стоит взять в расчет несколько «но».

Первое — названная стартовая цена земли. До сих пор даже в Москве, внутри Кольцевой автодороги, земля выставляется на торги по цене 69 долларов за метр, а в Петербурге, к слову, при прежнем губернаторе цена составляла 40 долларов.

Второе — доходы города и интересы инвесторов. Действительно, предлагаемое пополнение казны на 32 миллиона долларов за счет продажи земли выглядит заманчиво. Только почувствует ли город эти деньги? И согласятся ли инвесторы прийти в Полежаевский парк на новых условиях? И что может получиться в итоге?

Представим себе: план, который предлагает руководство КУГИ, принять к исполнению, парк разделен на отдельные участки, которые продаются на торгах. В том, что они состоятся, сомнений нет — известно, что несколько крупных коммерческих структур Петербурга уже интересовались возможностями построить тот или иной объект в Полежаевском парке. Только что из этого получится?

Согласно существующим проектным материалам, тому, кто первым возьмется осваивать парк, придется осуществлять инженерную подготовку всей территории: проводить теплотрассу и тянуть трубу через весь парк, точно так же устраивать водопровод, газ, линию электропередачи, канализацию. Коммуникаций здесь сегодня просто нет. Уже это делает любой локальный проект, будь то бензоколонка, магазин или гостиница, убыточным.

Далее. город не отказывается от идеи привести весь парк в порядок. По предварительным расчетам, чтобы освоить зелено-парковую зону, необходимо вложить в нее 70 миллионов долларов. Это, подчеркнем, без учета расходов на инженерную инфраструктуру. Таким образом, утверждение, что за 32 миллиона долларов, вырученных городом от продажи участков под застройку, можно восстановить парк, неверно арифметически. А что до коммерческих инвесторов, то они, выкупив участки по цене в 3 — 4 раза выше столичной, едва ли согласятся еще и пожертвовать десятки миллионов на заведомо убыточное восстановление парка. Но тогда встает вопрос и о перспективности коммерческих проектов, альтернативных единой концепции освоения парка. Одним из них, например, предполагается строительство гостиницы. Но кто поедет в отель, если вокруг — пустырь и никакой инфраструктуры?

— Если у территории не будет одного хозяина, получится то же самое, что мы имеем в дачных поселках: на одном участке — трехэтажный коттедж из кирпича, на втором — халупа из некрашеных досок. Вот что получится, если разделить территорию на лоты и пустить с молотка, — утверждает Владислав Свириденко. — Не будет ни единого архитектурного ансамбля, ни восстановления садово-парковой зоны и исторических построек, ни строительства социальной инфраструктуры. Не будет и мемориала в память о защитниках города, которые сражались на этой земле 60 лет назад. В своем проекте по наказу ветеранов мы предусмотрели и Аллею славы, и военно-исторический музей, посвященный обороне Ленинграда. Все это некоммерческие проекты, которые осилит только крупный инвестор.

Сегодня такой инвестор у концерна «Полежаевский парк» появился в лице компании «Мосмарт», которая готова взять на себя комплексное развитие всей территории. Руководство «Мосмарта» уже заявило петербургским властям о намерении вложить 30 миллионов долларов в первый этап проекта, а также привлечь пул российских и иностранных инвесторов для финансирования дальнейших шагов.

С того момента прошло уже почти полгода, но до сих пор ситуация не разрешена. Из-за разногласий между комитетами городской администрации (а, по сути, против комплексного выполнения проекта выступил только КУГИ). Но до тех пор, пока между собой не договорятся все комитеты, вопрос может быть решен только волевым решением губернатора.

Руководители «Полежаевского парка», отдавшие проекту пятнадцать последних лет, говорят, что намерены стоять за свою идею до конца. И, если нынешняя администрация города вдруг откажется от поставленного еще Анатолием Собчаком задания возродить весь парк, намерены обратиться к общественности и в Арбитражный суд.

Другие Исторические материалы